29.12.2017

Франция: краткий обзор налогообложения при инвестициях в недвижимость

Артём Саблин
Главный специалист отдела зарубежного права
ЗАО «Дабл Ю Би Эл Дистрибьюшн»
analytics@worldbiz.ru

С точки зрения налогообложения, сделки с французской недвижимостью могут облагаться налогом при возмездной передаче (продажа) или безвозмездной (дарение, наследство). В обоих случаях уплачивается регистрационная пошлина.

Кроме того, налог предусматривается по факту владения. В данном случае недвижимость ежегодно облагается налогом на состояние, исходя из ее общей стоимости, по ставке 3% налога на недвижимое имущество.

Продавец недвижимости также уплачивает налог на прирост капитала с прибыли, полученной при продаже имущества.

NB: Иностранные налогоплательщики, физические или юридические лица, не имеющие налоговой резиденции во Франции, которые, тем не менее, совершали там операции или владели собственностью и товарами, ранее могли совершать все операции только через финансового представителя.

1. Возмездная передача

Приобретение недвижимости

При продаже недвижимости взимается земельная регистрационная пошлина (droits d’enregistrement), включающая следующие элементы:

  • Департаментский налог, который начисляется в департаменте и рассчитывается в среднем по ставке 3,8%. Ставка может варьироваться от 1,2% до 3,8%, максимальный уровень — 4,5%;
  • Муниципальный налог по ставке в 1,2%;
  • Национальный налог в размере 2,37%.

В принципе, налог начисляется по рыночной стоимости активов на дату совершения акта, о чем указывается непосредственно в акте или в декларации об оценке стоимости недвижимого имущества, которая заполняется сторонами сделки и представителями компетентных органов власти.

2. Собственность

Подоходный налог

Лица. Налоговый режим

В соответствии с договорами об избежании двойного налогообложения, лица, не проживающие во Франции (не зависимо от их гражданства), облагаются налогом только во Франции с доходов из французских налоговых источников. Доходы от недвижимости, расположенной во Франции, или от прав, связанных с данной недвижимостью, считаются доходами из французских источников в соответствии со статьей 164 B Общего налогового кодекса Франции.

Налогоплательщики, чей совокупный годовой доход от недвижимости не превышает 15 000 евро, и не пользующиеся специальными режимами налогообложения, подлежат упрощенному налоговому режиму (microfoncier). При этом налогооблагаемый доход от недвижимости определяется путем вычета 30% из годового дохода с недвижимости.

Лица, сдающие собственность в аренду, не пользуются упрощенной системой налогообложения и режимом microfoncier. Они рассматриваются как предприниматели, и их доходы считаются доходами от предпринимательской деятельности.

Налогоплательщики, чей годовой доход от недвижимости превышает 15 000 евро, могут пользоваться стандартным налоговым режимом.

При этом налогооблагаемый доход с недвижимого имущества представляет собой разницу между доходом, полученным за год, и общей суммой расходов на имущество, уплаченной за тот же год (расходы на ремонт и содержание, страхование, налоги, проценты по кредиту и т. д.).

Лица, пользующиеся microfoncier, также могут выбрать стандартный налоговый режим.

Налогооблагаемая сумма дохода от недвижимости может быть снижена при определенных условиях: путем амортизации стоимости приобретения арендного жилья, которое, в свою очередь, тоже имеет некоторые вычеты, стимулирующие инвестирование и сделки купли-продажи.

Снижения

В качестве альтернативы, существует специальная налоговая программа для недвижимости, приобретаемой с целью аренды, по которой подоходный налог может быть снижен.

По законодательству приобретение недвижимости в период с 1 сентября 2014 года по 31 декабря 2016 года дает право на снижение подоходного налога при условии, что жилое помещение будет сдано в течение 1 года с момента его получения и сроком не менее, чем на 6 лет.

Налогоплательщики также могут передать право сдавать жилье в аренду своим родственникам по восходящей и нисходящей линии.

Однако для того, чтобы воспользоваться вычетом, владелец должен соответствовать определенным требованиям — например, установленным лимитам на сумму арендной платы за квадратный метр (примерно на 20% ниже рыночной цены) и лимитам на доход арендатора.

Расчет подоходного налога

Государство рассчитывает подоходный налог на основе сумм, декларируемых налогоплательщиками.

Расчет подоходного налога корректируется с учетом обстоятельств, в частности, посредством системы разделения доходов и предоставления налогоплательщикам налоговых льгот или кредитов.

Разделение доходов — это возможность учитывать иждивенцев и, соответственно, снизить ставку прогрессивного налогообложения посредством ее применения к налогооблагаемому доходу.

Данный метод предполагает разделение налогооблагаемого дохода на определенное количество частей (например, одна часть на одного человека, две части для супружеской пары или партнеров ПАКС (гражданского союза), дополнительная часть — на каждого ребенка-иждивенца).

Прогрессивная шкала налогообложения применяется к налогооблагаемому доходу с одного объекта.

До 9700 евро0%
Более 9700 евро и менее 26 791 евро (включительно)14%
Более 26 791 евро и менее 71 826 евро (включительно)30%
Более 71 826 евро и менее 152 108 евро (включительно)41%
Более 152 108 евро45%

Однако существует минимальная базовая ставка 20% налога на чистую прибыль от аренды и на другие доходы нерезидентов.

Чтобы подать заявление о ставке налогообложения ниже 20%, нерезидентам необходимо декларировать весь свой совокупный доход во французские налоговые органы вместе с сопроводительной документацией (с переводом на французский язык).

Компании

Сдача имущества в аренду иностранной компанией во Франции облагается корпоративным налогом, а также налогом на средства, которые филиал перечисляет головной компании (branch remittance tax).

Корпоративный налог

Размер налога на прибыль

Во Франции действует территориальная система налогообложения. Прибыль предприятий, действующих во Франции, облагается корпоративным налогом, независимо от национальной принадлежности компании.

Термин «предприятие, осуществляющее деятельность во Франции» подразумевает предприятие, осуществляющее регулярную деятельность во Франции, будь то автономное учреждение или, если таковое отсутствует, то его филиалы и представительства, не имеющие независимого профессионального статуса.

Более того, сдача недвижимости в аренду для проживания, осуществляемая во Франции иностранной компанией, представляет особый случай, когда иностранная компания будет нести ответственность по французскому корпоративному налогу, даже если у нее нет зарегистрированного учреждения во Франции.

Определение налогооблагаемого дохода

Налогооблагаемый доход — это разница между валовой прибылью и номинальным доходом и расходами.

При безвозмездном пользовании недвижимым имуществом, расположенном во Франции, владелец может платить налог на прибыль с чистого и совокупного дохода, полученного от сдачи недвижимости в аренду.

Расходы и издержки могут быть списаны при следующих условиях:

  • они связаны с предпринимательской деятельностью или с управлением предприятием;
  • они соответствуют фактическим расходам и достаточно обоснованы;
  • они включены в расходы за период, в течение которого они были понесены;
  • их вычет должен быть законным (некоторые расходы не подлежат вычету, поскольку они не соответствуют цели предприятия: например, предметы роскоши).
Исчисление и уплата налога

Во Франции иностранная компания уплачивает налог на прибыль с дохода, полученного от сдачи недвижимости в аренду.

Стандартный корпоративный налог во Франции составляет 33,33%, исключая небольшие компании, контролируемые физическими лицами. В данном случае ставка налога составляет 15% для налогооблагаемого дохода в размере до 38 120 евро.

Налог на средства, которые филиал перечисляет головной компании (branch remittance tax)

Прибыль иностранных компаний, действующих во Франции, считается французской и облагается налогом по ставке в 30%.

Налог на средства, которые филиал перечисляет головной компании, не подлежит уплате, если иностранная компания находится в ЕС. Она облагается подоходным налогом без вычетов или снижений.

Налог на состояние («ISF»)

Налог на состояние (impôt sur la fortune или ISF) — это ежегодный налог для физических лиц, персональные активы которых, начисленные на 1 января налогового года, превышают определенную сумму.

Плательщик

Лицо облагается налогом на состояние, если размер его состояния превышает 1,3 млн. евро на 1 января 2016 года.

Активы резидентов Франции облагаются налогом во Франции и за ее пределами.

У нерезидентов Франции облагаются налогом только их французские активы при условии, что их размер превышает 1,3 млн. евро, исключая финансовые инвестиции.

Лица, переезжающие во Францию, облагаются налогом в течение пяти лет с момента их регистрации во Франции только по их французским активам, если они не проживали во Франции в налоговых целях в течение пяти лет до перемены места жительства.

Налоговая база

Налоговая база включает в себя все активы, права и ценные бумаги, подлежащие налогообложению на 1 января налогового года (застроенные и незастроенные земельные участки, фермерские хозяйства, мебель, автомобили, самолеты, прогулочные суда).

При определенных условиях некоторые пассивы налогоплательщика, связанные с приобретением активов, могут быть исключены из налоговой базы или облагаться иными налогами.

Финансовые инвестиции нерезидентов Франции специально освобождаются от налога на имущество. При этом подлежат налогообложению:

  • акции компании;
  • юридическое лицо, активы которого состоят преимущественно из недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество, находящееся на территории Франции, пропорционально стоимости таких активов по отношению к совокупным активам компании;
  • доля участия, составляющая не менее 10% капитала компании;
  • акции, более 50% из которых принадлежат прямо или косвенно юридическим лицам или организациям, владеющим недвижимостью или правами на недвижимое имущество, находящееся во Франции.
Шкала налогообложения
Чистая стоимость активов, подлежащая налогообложениюСтавка (%)
От 8072 евро до 12 109 евро10
От 12 109 евро до 15 932 евро15
От 15 932 евро до 552 324 евро20
От 552 324 евро до 902 838 евро30
От 902 838 евро до 1 805 677 евро40
Более 1 805 677 евро50

Налогоплательщики, имеющие активы, чистая налогооблагаемая стоимость которых превышает 2,75 млн. евро (включительно), обязаны подать декларацию о налоге на имущество и уплатить налог не позднее 15 июля (для налогоплательщиков, проживающих в Княжестве Монако или в других европейских странах, и до 31 августа для налогоплательщиков, проживающих в других странах).

Налог для юридических лиц на рыночную стоимость недвижимости, принадлежащей Франции (3%)

Французские и иностранные юридические лица (корпоративные органы, организации, трасты и иные учреждения), которые прямо или косвенно владеют одним или несколькими объектами недвижимости, находящимися во Франции, или владеют правами на недвижимое имущество, относящимися к такой собственности, оплачивают налог в 3% годовых, рассчитываемый с рыночной стоимости таких объектов или прав.

Налог подлежит уплате за недвижимое имущество и за права на недвижимое имущество, принадлежащие лицу на 1 января налогового года.

Однако при определенных условиях следующие юридические лица могут быть освобождены от уплаты налога:

  • международные организации, суверенные государства и их политические и административно-территориальные подразделения;
  • юридические лица, не рассматриваемые в качестве компаний, инвестирующих преимущественно в недвижимость;
  • юридические лица, учрежденные в Европейском Союзе, или в стране или на территории, связанной с Францией соглашением об административной помощи в борьбе с налоговым мошенничеством и уклонением от уплаты налогов или в стране, связанной с Францией договором, по условиям которого они пользуются таким же режимом, как и юридические лица, имеющие зарегистрированный офис во Франции.

Юридическим лицам, уплачивающим 3% налога, необходимо подавать декларацию не позднее 15 мая каждого года с указанием места, состава и рыночной стоимости налогооблагаемой недвижимости и прав на недвижимое имущество, принадлежащих им на 1 января налогового года.

Местные прямые налоги

Местные прямые налоги являются старейшими налогами во французской налоговой системе.

Сегодня можно выделить четыре основных местных налога:

  • налог на недвижимость на застраиваемой земле;
  • налог на имущество с незастроенных земельных участков;
  • резидентский налог (налог на проживание);
  • местный налог на коммерческую недвижимость.

Отличительной особенностью местных налогов является то, что они, в основном, оцениваются по кадастровой арендной стоимости имущества (valeur locative cadastrale), которая представляет собой гипотетическую арендную плату, получаемую из имущества.

Налог на проживание (taxe d’habitation)

Меблированные жилые помещения и связанные с ними объекты (сады, гаражи, парковочные места) подлежат налогу на проживание. Налог уплачивается любым лицом (собственником, арендатором, свободным арендатором), которое с 1 января налогового года имеет в своем распоряжении помещения, облагаемые налогом.

Налог на проживание начисляется по кадастровой арендной стоимости жилых помещений. Для налогоплательщиков предлагаются различные обязательные или дополнительные налоговые льготы.

Некоторые помещения освобождаются от налога на проживание (например, по решению коммуны).

С 1 января 2015 года в тех зонах, где отмечается нехватка жилых помещений, коммуны могут увеличивать налог на проживание до 20% на меблированное жилое помещение, не используемое в качестве основного места жительства (Париж, Тулуза).

Даже если жилье не попадает под налог на проживание (например, немеблированная квартира), то с него все равно необходимо будет уплачивать налог на вакантное/немеблированное жилое помещение (taxe annuelle sur les logements vacants, TLV).

Данный налог применяется в тех зонах, где существует огромная диспропорция между спросом и количеством сдаваемого жилья. Он уплачивается собственником неиспользуемого жилого помещения не менее, чем за год с 1 января налогового года.

Ставки устанавливаются в размере 12,5% за первый год налогообложения и 25%, начиная со второго года налогообложения.

Налог на неиспользуемые жилые помещения не взимается в тех случаях, когда помещения не использовались более девяноста дней подряд в течение предыдущего налогового года, или в тех случаях, когда данное неиспользование не зависело от налогоплательщика.

Налоги на собственность (taxes foncières)

Налог на имущество на застраиваемые земельные участки

Налогом на собственность на застраиваемую землю ежегодно облагаются собственники застраиваемых земель, расположенных во Франции, если они не получают льготы на постоянной основе (государственная собственность, хозяйственные постройки и т. д.) или имеют временные льготы (инновационные предприятия).

Налогооблагаемое недвижимое имущество включает в себя сооружения, соединенные с землей, как то жилая и коммерческая недвижимость (мастерские, амбары), гражданские инженерные сооружения и транспортные пути, а также земельные участки, на которых будут возведены данные сооружения и др.

Налоговая база составляет 50% от кадастровой арендной стоимости недвижимости. Налоговая ставка ежегодно устанавливается местными органами власти.

Налог уплачивается собственником имущества на 1 января налогового года.

Налог на незастроенные земельные участки

Налог на незастроенные земельные участки ежегодно взимается с собственников незастроенных земельных участков, расположенных во Франции, за исключением случаев, если они не будут освобождены от налогообложения (общественная собственность) или освобождены временно (льготы, предусмотренные для сельского хозяйства).

Как и в случае с налогом на застроенный земельный участок, данный сбор подлежит уплате собственником земельного участка на 1 января налогового года.

Налоговая база равна 80% от кадастровой арендной стоимости участка.

Налог на коммерческие помещения

Налог на коммерческие помещения взимается с физических или юридических лиц, регулярно использующих во Франции коммерческие помещения для аренды или иной предпринимательской деятельности.

Налоговая база по коммерческим помещениям, использованным в предпринимательских целях, исчисляется, исходя из их арендной стоимости (менее 30% для промышленных предприятий) в течение отчетного периода.

Размеры налоговых сборов с коммерческих помещений определяются коммунами, устанавливающими минимальный взнос для различных юридических лиц.

3. Передача недвижимости

Налог на прирост капитала

Согласно положениям об избежании двойного налогообложения нерезиденты Франции (независимо от их гражданства) подлежат только французскому налогообложению с доходов из французских источников. Согласно статье 164 B Общего налогового кодекса доходами из французских источников признаются:

  • прибыль, полученная от сделок, осуществляемых, в частности, риэлторами;
  • доходы от предприятий, осуществляющих деятельность во Франции;
  • доходы от французского имущества;
  • имущественные права, связанные с указанными доходами; или
  • доли в незарегистрированных компаниях, активы которых состоят, главным образом, из данного имущества и прав.

В большинстве международных налоговых договорах Франции прирост капитала при продаже недвижимости облагается налогом той страны, где находится недвижимость.

Прирост капитала налогоплательщика-нерезидента с продажи недвижимости, расположенной во Франции, облагается налогом в соответствии с французским законодательством.

Прирост капитала на недвижимость нерезидентов облагается налогом по ставке в 33,33%.

Кроме того, нерезиденты могут иметь право на определенные льготы с налога на прирост капитала и, в частности, на специальное вычеты, предусмотренные для продажи жилых помещений, расположенных во Франции.

Освобождение ограничивается одним проживанием на одного налогоплательщика и на 150 000 евро налогооблагаемого прироста капитала при одном из следующих условий:

  • продавец был резидентом Франции согласно налоговому законодательству в течение, по крайней мере, двух лет в любое время до продажи недвижимого имущества;
  • продажа завершилась 31 декабря пятого года, следующего за тем годом, когда продавец стал нерезидентом Франции или когда продавец имел право свободно пользоваться имуществом, по крайней мере, с 1 января того года, который предшествовал году продажи.

Налогооблагаемая база представляет собой разницу между ценой продажи и ценой покупки (или рыночной стоимости, если недвижимое имущество было приобретено безвозмездно).

Расчет прироста капитала уменьшается на надбавку, основанную на сроке владения — 6% ежегодно после пятого года, а затем на 4% в конце двадцать второго года владения, что приводит к полному освобождению от уплаты налога.

За составление налоговой декларации и уплату соответствующего сбора от имени продавца в земельный реестр по месту нахождения недвижимости отвечает нотариус. Оплата производится при предъявлении акта купли-продажи.

Кроме того, прибыль от прироста капитала с имущества, представляющего собой налогооблагаемую сумму в размере более 50 000 евро, подлежит возмещению.

Этот дополнительный налог не касается прироста капитала от продажи земельных участков или смежных прав.

Ставка составляет от 2% до 6% по прогрессивной шкале, в зависимости от суммы налогооблагаемого прироста капитала. Налог взимается с продавца и подлежит уплате на тех же условиях, что и подоходный налог.

Удержание налога применяется по отношению к некоторым доходам из французских источников, полученных нерезидентами Франции. В некоторых случаях удержание налога может быть осуществлено полностью или частично, что означает, что прогрессивные ставки налогообложения не применяются к соответствующему доходу.

Прибыль физических лиц-нерезидентов, полученная с недвижимого имущества, облагается подоходным налогом по ставке в 33,33%. В данной категории доходов относятся:

  • доходы, полученные от продажи имущества;
  • прибыль физических лиц от продажи построенной ими недвижимости и связанных с ней прав собственности;
  • прибыль физических лиц, продающих землю, разделенную на участки, предназначенные для застройки.

Кроме того, с 1 января 2012 года прирост капитала с недвижимого имущества облагается налогом по ставке в 15,5%.

Налог на наследство и дарение

Безвозмездная передача осуществляется в форме наследования и дарения.

Для расчета налога с наследства и дарения можно выделить две ситуации:

  • если бенефициар проживает во Франции на момент передачи недвижимости или проживает на указанной территории, по крайней мере, шесть лет из предыдущих десяти, то пошлина за безвозмездную передачу выплачивается с движимого и недвижимого имущества, находящегося во Франции или за ее пределами;
  • если бенефициар проживает за пределами Франции, то пошлина за передачу недвижимости уплачивается только с его французских активов.

Налог на наследство и дарение рассчитывается по прогрессивной или пропорциональной ставке из суммы чистой доли имущества, полученного бенефициаром, помимо надбавки, которая варьируется, в зависимости от степени родства между участниками данной безвозмездной сделки.

Ниже представлен размер процентной ставки в зависимости от чистой стоимости недвижимого имущества, приобретенного бенефициаром по безвозмездной сделке.

Доля чистой налогооблагаемой базыСтавка (%)
До 8072 евро5
От 8072 евро до 12 109 евро10
От 12 109 евро до 15 932 евро15
От 15 932 евро до 552 324 евро20
От 552 324 евро до 902 838 евро30
От 902 838 евро до 1 805 677 евро40
Более 1 805 677 евро50

* * *

Налогообложение при инвестировании в недвижимость во Франции представляет собой комплексную процедуру, при которой учитывается большое количество аспектов. Следует отметить, что законодатель систематизированно и методично подошел к регулированию налогообложения недвижимого имущества и сделок, связанных с ним. Во французском Общем налоговом кодексе приведена детальная информация, касающаяся конкретной сделки или недвижимого имущества.

Материал подготовлен на основании информации, представленной на www.copernic-avocats.com.

Юрисдикция:  Французская Республика
Тематики:  Налогообложение

Copyright © 2008–2018 Дабл Ю Би Эл Дистрибьюшн. Все права защищены.
Любое копирование или воспроизведение информации, содержащейся в настоящем материале, полностью или частично, возможно только с разрешения Дабл Ю Би Эл Дистрибьюшн.



Перейти в раздел «Аналитика»